武汉市住房和城市更新局

住宅专项维修资金的用途

住宅专项维修资金（以下简称维修资金）是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

维修资金管理和使用原则

维修资金管理原则是专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。

维修资金的使用原则是方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致。

住宅共用部位的维修和更新、改造的范围

1.屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

2.楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

3.楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

4.建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；

5.外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；

6.公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

7.公共区域门窗或者窗纱破损的；

8.住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

住宅共用设施设备的维修和更新、改造的范围

1.电梯及主要部件的维修或者更换；

2.避雷设施不能满足安全要求的；

3.监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；

4.楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；

5.水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；

6.住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊

1.属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担，例如小区道路、室外照明；

2.属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担，例如屋面、外墙；

3.属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担，例如电梯、单元门禁；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

4.相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

5.与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。

业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

维修资金使用表决方式

一般情况下，使用维修资金应经列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。为了提高表决效率，鼓励业主通过业主大会在管理规约和业主大会议事规则中就维修资金使用等问题约定以下表决方式：

1.委托表决：业主将一定时期、一定额度内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

2.集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

3.默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

4.异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

发生一般情况的，申请使用维修资金的程序

1.提出方案并公示。物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案，没有物业服务企业的，成立业主大会的由业主委员会提出使用方案，未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案。业主委员会或者社区居民委员会应将使用方案向维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日；

2.业主表决。业主委员会或者社区居民委员会应组织业主对使用方案进行表决，并经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；

3.提出备案申请。使用方案通过后，业主委员会或者社区居民委员会持维修资金使用备案表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料，向区房屋行政主管部门提出备案申请；

4.预算资金划转。材料齐全的，区房屋行政主管部门自受理之日起3个工作日进行备案，并向专户管理银行发出划转维修资金通知，划转金额不超过预算资金50%；

5.组织实施。业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程；

6.竣工验收。维修工程竣工后，业主委员会或者社区居民委员会组织维修单位、物业服务企业等进行验收并签署验收意见；

7.余额拨付申请。工程验收合格后，业主委员会或者社区居民委员会持相关材料向区房屋行政主管部门办理拨付维修和更新、改造费用余额的手续；

8.余额划转。材料齐全的，区房屋行政主管部门应在3个工作日内，向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。

不需经列支范围内“双2/3”以上业主表决，“双1/2”以上业主同意的紧急情况

1.屋面、外墙严重渗漏；

2.电梯故障；

3.楼体外立面有脱落危险；

4.消防设施设备故障；

5.二次供水设施设备故障，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；

6.共用排水设施设备因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；

7.供配电系统设施设备故障；

8.危及房屋使用安全和人身财产安全，严重影响业主正常生活的其他紧急情况。

发生一般紧急情况的，申请使用维修资金的程序

1.提出方案并公示。物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的，成立业主大会的由业主委员会提出使用方案，未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案。业主委员会或者社区居民委员会应将使用方案向维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日；

2.提出备案申请。业主委员会或者社区居民委员会持维修资金使用备案表、使用方案及预算、施工合同、相关专业部门书面鉴定意见或者多方查勘的书面证明文件等材料，向区房屋行政主管部门提出备案申请；

3.预算资金划转。材料齐全的，区房屋行政主管部门自受理之日起3个工作日进行备案，并向专户管理银行发出划转维修资金通知，划转金额不超过预算资金50%；

4.组织实施。业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程；

5.竣工验收。维修工程竣工后，业主委员会或者社区居民委员会组织维修单位、第三方监督服务机构、物业服务企业等进行验收并签署验收意见；

6.余额拨付申请。工程验收合格后，业主委员会或者社区居民委员会持相关材料向区房屋行政主管部门办理拨付维修和更新、改造费用余额的手续；

7.余额划转。材料齐全的，区房屋行政主管部门应在3个工作日内，向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。

发生特别紧急情况的，申请使用维修资金的程序

1.区房屋行政主管部门可以先行受理，并在当日会同业主委员会或者社区居民委员会组织相关单位进行现场勘查；

2.情况属实的，在1个工作日内按照不超过工程概算50%的比例预拨工程款；

3.工程竣工后，业主委员会或者社区居民委员会组织工程验收、做好工程造价决算，向列支范围内全体业主公示7日后，在3个工作日内进行备案并据实拨付剩余工程款。

武汉市住房保障和房屋管理局