武汉市住房和城市更新局

一、制定政策背景

近年来，为深入贯彻落实新时代党建引领基层社会治理的总体部署，以及党的二十大和二十届历次全会精神，我市持续推进党建引领物业管理工作，着力构建社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业多方联动的治理格局。2026年1月1日起新施行的《武汉市物业管理条例》，对物业管理核心内容作出了系统性调整与全面规范。《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》进一步完善了业主自治的运行规则和监督机制。因此，本次编制《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》《业主委员会选举办法》等示范文本，旨在从制度层面细化基层物业自治规范，进一步拓宽业主参与路径，保障业主的知情权、参与权、表达权和监督权，引导业主依法有序开展自治活动，切实维护全体业主的共同利益，打造共建共治共享的基层治理新格局。

二、相关依据

1.《中华人民共和国民法典》

2.《物业管理条例》

3.《湖北省物业服务和管理条例》

4.《武汉市物业管理条例》

5.《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）

6.《关于印发〈湖北省住宅小区公共收益管理办法（试行）〉的通知》（鄂建设规〔2025〕1号）

7.《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》（武住更发〔2026〕11号）

8.《武汉市住宅专项维修资金管理办法》（武汉市人民政府令第308号）

三、重要内容说明

（一）《管理规约（示范文本）》共九章40条及3个附件，包括物业的基本情况、业主的权利义务、物业的管理方式、物业的安全管理与使用、物业的维修养护、专项维修资金的管理、公共收益的管理、违反管理规约的责任、附则。主要内容如下：

一是明晰权属边界与权责对等原则。明确物业管理区域四至、共有部位与设施设备范围，梳理业主法定权利与义务。二是细化物业使用与安全标准。聚焦小区高频矛盾，对装饰装修施工时段、车辆停放管理、电动自行车消防安全、文明养宠、生活垃圾分类等事项作出具体约束。三是规范专项维修资金管理流程。明确维修资金专款专用要求，统一交存、续筹标准等内容。四是强化公共收益监管。列明公共收益范围，明确经营方式，要求单独开立账户并公示账号，实行分级审批、半年公示、离任审计等制度。五是配套相关附件。包括《规划平面图》《物业构成明细》《物业共有部位、共有设施设备明细》三类模版，为小区落地实施提供填报范本。

（二）《业主大会议事规则（示范文本）》共18条，主要内容如下：

一是明确议事范围与表决规则。划定13项业主共同决定事项，严格执行《民法典》第二百七十八条和《武汉市物业管理条例》第二十六条表决比例要求。二是优化表决形式与投票方式。支持武汉市业主决策电子投票系统、现场票箱、上门送达等多种投票方式，完善表决票送达、投票延期等操作规则。三是完善业委会架构与换届程序。规范业委会委员、候补委员配置；针对分期开发项目设置名额分配机制；细化换届筹备流程。四是规范业主大会会议流程，对业主大会会议召开程序进行相应规定。五是完善业委会日常运行与代行职责。明确业委会工作经费、委员津贴的筹集方式与使用范围，规范业主大会、业委会印章保管制度；针对无业委会小区，明确居（村）民委员会代行业委会职责。

（三）《业主委员会工作规则（示范文本）》共24条及4个附件，主要内容如下：

一是确立党建引领履职总体要求。建立社区党组织领导下的多方联动协调机制，明确业委会向业主大会、社区“两委”述职并接受评议，将党建要求贯穿业委会履职全过程，推动“红色物业”要求落地见效。二是规范岗位职责要求。细化业委会主任、副主任、委员分工，增设专职执行秘书内容，明确各岗位履职内容。三是构建系统化内部管理制度。以附件形式统一制定《业主委员会档案管理制度（示范文本）》《业主委员会印章管理制度（示范文本）》《业主委员会财务管理制度（示范文本）》《业主委员会业主接待制度（示范文本）》四项管理制度，统一规范业主委员会日常工作。

（四）《业主委员会选举办法（示范文本）》共16条。主要内容如下：

一是规范选举配置。明确业委会委员、候补委员名额设置，规定任期、缺员递补、缺额过半重新选举等规则。二是完善候选人推选与资格审查机制。畅通业主联名推荐、社区党组织推荐双渠道，鼓励党员业主、社区“两委”成员参选；推行“三诺”制度；建立候选人适岗评价、资格联审、组织考察制度。三是规范选举流程与明确当选规则。明确竞选负面行为；落实唱票、计票、监票人员回避制度，统一排序规则确定当选人员，保障选举全程公开公平公正。四是完善选举后续流程。规范选举完成后主任副主任推选、街道备案、资料移交等流程，明确本办法与议事规则的效力适用优先级，确保选举工作与日常履职有效衔接。