武汉市住房和城市更新局

为顺应房地产市场发展新形势，持续规范我市新建商品房销售行为，切实维护购房人合法权益，营造公平有序的商品房消费环境，结合我市机构改革、行业发展及监管工作实际，对《市住房保障房管局关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》（武房规〔2021〕5号，以下简称原《通知》）予以修订，形成《市住房和城市更新局关于进一步完善新建商品房销售全过程监管的通知》（以下简称新《通知》），现就有关修订内容解读如下：

一、修订背景与必要性

原《通知》自2021年6月1日实施以来，在规范商品房销售行为、维护市场秩序方面发挥了重要作用。但随着房地产行业发展和监管实践不断深化，原《通知》的部分条款不适应当前商品消费扩容升级和改善消费环境的新需求，亟需优化完善。同时，以往商品房销售全过程监管实践中形成的有效的经验做法，也需要通过规范性文件予以固化。此外，原《通知》有效期至2026年5月31日届满，为保障新建商品房销售监管工作的连续性、稳定性与有效性，亟需开展本次修订工作。

二、修订总体思路

此次修订保留原《通知》核心监管框架，延续商品房售前、售中、售后关键环节监管，聚焦机构调整、市场变化、监管短板等问题，对文件主体、预售管理、信息公示、销售行为、交付履约等重点内容进行优化完善，兼顾监管刚性约束与企业自主经营需求，全面提升商品房销售全过程规范化水平。

三、修订的主要内容

（一）调整文件主体与适用范围

结合我市机构改革实际，将发文主体由“市住房保障和房屋管理局”调整为“市住房和城市更新局”，同步更新监管部门及职责表述。对应行业协会发展实际，将“武汉房地产经纪行业协会”更新为“武汉房地产经纪与租赁协会”，确保文件监管主体与行业自律主体表述精准规范。

（二）优化预售申报与样板房管理

一是简化预售规模申请次数限制。结合完善商品房销售基础制度、激发市场主体发展活力要求，删除了原《通知》中“20万平方米以下不超三次、20万平方米以上不超五次”的预售申请次数限制，仅保留“不得小于栋或分层、分单元申请”的原则性要求，在严守监管底线的同时，尊重企业合理的开发建设时序。

二是优化全装修房样板房设置要求。对明确同一建设工程规划许可证证载范围内楼栋交付标准一致的，可选择设置至少一套交付标准样板房，提升企业执行效率；同时要求样板房与实际交付标准存在差异的，必须在销售现场进行显著提示，兼顾了企业经营成本控制与购房人公示权利保护。

（三）细化销售信息公示清单

将原概括性公示内容调整为具体明确的公示清单。新增项目配套教育设施信息、可能受到的噪声影响及防治措施、房屋面积构成（明确套内不计入建筑面积部位的范围及权利）等，并要求出具项目《白蚁预防合同》，同时明确公示期限为取得销售许可至全部销售完毕，实现销售全周期信息公开，全方位保障购房人知情权。

（四）强化销售行为监管

一是新增“自媒体”账号监管。针对当前房地产线上营销新形势，要求房地产经纪机构及从业人员按照互联网账号管理相关法律规定注册、运营自媒体账号，在账号主页、宣传页面或视频显著位置展示备案、职业资格及从业人员信息，确保线上宣传可管可控。

二是严控金融风险与违规宣传。明确开发企业及受托经纪机构不得违规为购房人提供首付垫资服务，参与“零首付、低首付、返首付”等违规宣传销售行为；优化贷款限制、资金圈存等条款表述，有效防范金融风险。

三是践行市场化法治优化退还机制。将认筹金退还时限由“最长不超过5个工作日”调整为“应按照双方书面约定退还”，充分尊重市场主体合同约定，契合市场化法治化规则。

（五）规范商品房交付履约行为

一是落实“先验房后收房”。明确开发企业须按照湖北省住建厅《新建住宅工程“先验房后收房”工作指南》配合购房人查验房屋，从交付流程上保障购房人查验房屋权益。

二是完善交付文件要求。在原有“两书”基础上，新增交付时需提供《住宅质量合格证》要求，与分户验收、质量信息公示制度衔接，进一步提升房屋质量保障水平。

三是完善逾期交付约束。补充逾期交付违约责任承担相关内容，明确开发企业违约告知义务，强化企业履约责任，切实维护购房人合法权益。