武汉市住房和城市更新局

为加强我市直管公房租赁管理，进一步规范直管公房过户、更名管理工作，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）相关法律法规，我局对2017年制发的《市房管局关于印发〈关于办理直管公房承租人过户、分户、更名的规定〉的通知》（武房规〔2017〕12号）进行了修订，形成《市房管局关于规范我市直管公房过户、更名管理有关工作的通知》（以下简称《通知》）。现将有关政策解读如下:

一、修订背景

（一）文件效力问题。武房规〔2017〕12号文件的主要依据是《武汉市房产管理条例》，该条例已于今年5月废止。武房规〔2017〕12号文件也将于2022年12月31日届满，按照《武汉市行政规范性文件管理办法》有关规定，亟需对该文件进行评估或修订更新。

（二）规范我市直管公房租赁管理的需要。自2017年我局制发武房规〔2017〕12号文件以来，各区房地产公司按照规范要求办理直管公房过户业务，总体情况较好，但近年来各区管房单位在办理业务过程中也遇到了一些原文件中未涉及或规定不明确的新情况、新问题，因此需要结合工作实际对原文件进行修订，更好地为各区管房单位办理相关业务提供操作遵循和政策支撑。

二、修订过程

今年6月-8月，我局就直管公房租赁管理工作开展了专题调研，总结好的经验做法，分析研判工作中的问题和不足，学习借鉴外地城市先进经验，在此基础上起草了《通知（初稿）》。8月9日、10月25日和11月10日，三次组织各区房地产公司和相关行业法律专家进行研讨，广泛征求意见后，对《通知（初稿）》作了多次修改，形成《通知（征求意见稿）》。11月14日-11月25日，我局将《通知（征求意见稿）》发布在局政务网站进行了公示，公示期间收到3条修改意见，采纳1条修改意见。12月27日，《通知》经局法规处规范性文件审查（2条审查意见，2条完全采纳），形成《通知（送审稿）》。12月28日，经局长办公会讨论通过后，最终形成了本次《通知》。

三、主要内容

（一）系统梳理了直管公房过户的业务体系。原武房规〔2017〕12号文件按照民用住宅和非住宅进行分类明确办理过户的条件，规定比较笼统，对于离婚的情形和工商个体户如何过户等没有明确规范，各区房地产公司在办理上述业务时缺乏依据，各区操作不统一。此外，我局于1998年制发的《关于印发〈武汉市直管公房使用权有偿调换、转让管理办法〉的通知》（武房管〔1998〕244号）时限过长，部分规定不适应当前工作实际，负责有偿调换、转让工作的市直、区房屋调换站已撤销。鉴于上述情况，此次修订明确定义了直管公房过户的概念，在原武房规〔2017〕12号文件基础上，将承租权有偿转让纳入直管公房过户的适用情形（《通知（送审稿）》第“一（一）中第6.7点），并对各种情形进行细化描述，形成了更加规范和切合工作实际的业务体系。

（二）取消了直管公房分户业务。分户是计划经济时期为缓解我市城镇住房紧缺问题出台的政策，随着住房商品化的不断发展以及住房保障制度的逐步完善，部分群众住房紧张的困难可通过市场化购买或申请公租房等保障性住房的方式予以解决。同时，在现有征收政策下，直管公房分户可能导致增加征收成本，造成国有资产流失，也有可能产生新的住房困难户。按照原武房规〔2017〕12号文件的相关规定，近年来各区管房单位均没有办理过分户业务。此外，2019年，我市启动历史遗留“问题房”办证工作后，各区民用住宅基本已完成了分户测绘、信息补录和不动产登记工作，确立了基本权属单元，不能再作分割。（按照《不动产登记暂行条例》第八条规定“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码”）综合上述因素，《通知》取消了直管公房分户业务。

（三）取消了承租人代表条款。原武房规〔2017〕12号文件首次设立了承租人代表制度，规定因住户家庭纠纷，无法协商确定新的承租人时，可由同一顺序申请人推荐一名承租人代表，履行看管房屋和缴纳租金义务，但不能擅自转让使用权、不能参加房改、不单独享有征收补偿的权利。实践证明，当住户家庭协商确定不了新承租人时，承租人代表也选不出来。近年来各区管房单位没有办理一起承租人代表业务，说明承租人代表制度未能发挥预期作用。为体现法治原则，《通知》取消了承租人代表制度。承租人家庭内部存在矛盾纠纷难以协商、调解的，应通过司法途径确定新承租人。

（四）完善了承租人死亡过户的相关规定。原武房规〔2017〕12号文件是参照原《继承法》，列举因承租人死亡申请过户的一些情形，比如参照法定继承的规定确定新承租人的申请顺序等，但未覆盖丧偶儿媳女婿的申请资格、代位继承等特殊情形。鉴于《民法典》对财产继承的问题作了进一步细化规定，《通知》参考立法中的准用性规则，明确因承租人死亡申请过户时，申请人的范围和申请顺序可以参照《民法典》及相关司法解释关于继承的规定执行，文字更简洁，解决了原文件对相关情形列举不全的问题。

（五）无民事行为能力或限制行为能力人也可以作为直管公房承租人。原武房规〔2017〕12号文件规定新承租人必须是“具有完全民事行为能力成年人”。根据《民法典》第十九、二十、二十一条的规定：“无民事行为能力或限制行为能力人的民事法律行为由其法定代理人代为行使。”因此，《通知》取消了对新承租人民事行为能力的要求，规定无民事行为能力人或限制行为能力人可以承租直管公房，由其法定代理人代为办理相关手续。

（六）缩短了直管公房过户、更名办理时限。为促进各区管房单位及时受理、抓紧办理承租人提出的直管公房过户、更名的申请，进一步提高工作效率，我们参考上海等同类大城市做法，将业务办理期限由20个工作日缩短为15个工作日。

四、新旧对比

（一）直管公房过户的业务分类更加明晰。原武房规〔2017〕12号文件按照房屋使用性质将直管公房过户业务分为住宅和非住宅，是基于个人承租住宅和单位承租非住宅的情况来办理，对于历史上形成的“住改非”和个人承租非住宅的情况缺乏办理依据。本次修订收集各区房地产公司多年来办理直管公房业务遇到的各种需求，将直管公房过户情况细分为7种适用情形，其中增加了离婚和使用权有偿转让的办理情形，分别制定办理依据，使文件的适用范围更加广泛，更能满足直管公房承租人的实际需要。

（二）直管公房承租人的相关权益得到进一步的保障。一是原承租人死亡后，参照《民法典》及相关司法解释关于继承的规定明确申请人的范围和顺序，公平公正地确定新承租人，有效维护直管公房承租人的合法权益；二是取消了新承租人必须是“具有完全民事行为能力成年人”的限制，保障了无民事行为能力或限制民事行为能力的成年人、未成年人获得直管公房使用权的权利。

（三）业务办理流程进一步优化。明确要求管房单位收到业务办理申请后应及时办理，对于不符合办理条件和缺少相关材料的要一次性告知，减少租户往返办理的次数，并缩短了办理时限，提高工作效率。