武汉市住房和城市更新局

您提出的关于深化完善合作化改造试点模式，加快构建房地产发展新模式的建议收悉。您的建议非常具有前瞻性，对推动我市危旧房合作化改造工作具有重要参考价值。经我局会同市民政局、市财政局、市自然资源和城乡建设局认真研究，现答复如下：

一、工作背景

2023年，武汉市启动危旧房合作化改造工作，旨在解决城镇危旧房“不安全、不成套、不配套、不完善”等问题，探索“居民主导、政府支持、市场运作、共建共治共享”的新模式。目前，青山区21街坊、湖北大学等试点项目已取得阶段性成果，但也面临诸多挑战，如改造模式单一、配套机制不完善，传统大拆大建模式弊端显现，资金紧张、风险较大，部分项目难以推进，居民共识难达成，政策衔接困难等，亟待进一步深化和完善。

二、主要工作

（一）政策支持与机制创新。武汉市在危旧房合作化改造工作中，积极出台多项支持政策，印发了《关于支持危旧房合作化改造试点项目的若干措施（试行）》，明确了土地规划、税费、审批、专项补贴、金融等7个方面18条政策。这些政策包括土地出让金按国家规定最低标准核定，适当降低保障房、装配式建筑等配建比例，以及提供专项补贴和金融支持等。同时，制定了《武汉市危旧房合作化改造工作实务手册》，系统化了从合作社成立到项目交付的全流程，确保项目有序推进。

（二）项目进度管理。目前，武汉市的危旧房合作化改造试点工作取得了显著进展。青山区21街坊项目于2023年12月成立联合社，2024年5月完成居民签约、腾退，6月完成土地使用权交易，12月完成居民选房分房，目前主体结构施工至30层，计划2025年6月主体结构封顶，年内竣工交付。湖北大学项目于2024年1月成立联合社，6月省政府同意项目用地处置，9月完成南区土地使用权交易，目前正在进行南区地下室施工，计划2026年8月竣工交付。这些项目的顺利推进，为全市危旧房改造工作提供了宝贵经验。

（三）资金筹集与平衡。在资金筹集方面，武汉市探索了多元化的资金筹集渠道。通过“三个一点”模式，即居民出一点、政府补一点、企业让一点，有效平衡了项目成本。例如，青山区21街坊项目总成本约3.09亿元，其中政府出资1.14亿元（36%），居民出资0.17亿元（5%），销售收益1.8亿元（57%）。湖北大学项目总成本8.39亿元，政府出资3.92亿元（46%），居民出资1.45亿元（17%），销售收益3.02亿元（35%）。这种模式确保了项目的资金可持续性，同时也减轻了居民的负担。

（四）居民与社区共建。高度重视居民参与和社区治理，通过成立居民合作社，充分调动居民的积极性和主动性。在项目实施过程中，通过社员大会、上门沟通等方式，广泛征集居民意见，确保改造方案符合居民需求。例如，在青山区21街坊项目中，通过社区干部和志愿者的宣传动员，居民的参与度和满意度显著提高。同时，通过宣传动员，引导居民积极参与改造工作，形成了全社会广泛支持、群众积极参与的良好氛围。

（五）创新技术规范与标准制定。在技术规范和标准制定方面，武汉市积极探索适应危旧房改造的技术规范。通过试点项目的实施，总结出一系列技术标准和规范，为后续项目的实施提供了技术指导。例如，在青山区21街坊项目中，新住宅采用“好房子”标准设计，户型南北通透，无黑房间，观景视野佳，适老化设施覆盖率大幅提升。同时，结合实际情况，优化了规划、设计、施工等环节，确保改造项目的质量和安全。

三、下步工作 

（一）加快试点推进。加快青山区21街坊、湖北大学2个试点项目建设，确保按计划建成交付，及时总结经验教训，进一步完善相关政策和实施路径。 

（二）做好试点扩面。按照三年行动计划，2025 年启动 18 个试点项目，做好试点扩面工作，逐步扩大危旧房合作化改造的覆盖范围，让更多居民受益。

（三）完善政策体系。进一步总结经验，对政策进行评估修订，制定改造范围内共有资产、私有经营性资产参与改造原则、还建标准等，完善实务操作流程，明确土地交易主体资格和联合社代办资格关系，为危旧房合作化改造提供更加完善的政策保障。

（四）探索多元模式。结合其他城市经验，在合作化改造基础上，逐步探索多元化危旧房改造模式，推动房地产转型发展和超大城市有机更新，努力构建房地产发展新模式。

武汉市住房和城市更新局

2025年6月25日