武汉市住房和城市更新局

您好！您在市政协十四届三次会议会议上《关于老旧社区物业管理现状及建议》（第20240184号）的提案已收悉。首先感谢您对我市物业管理工作的关注与支持，建议有很强的针对性，对此，我局高度重视，会同市委组织部进行了认真研究，现答复如下：

一、老旧小区基本情况及存在的主要困难

（一）老旧小区基本情况

我市老旧小区主要为2000年底以前建成，房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差、缺乏基本物业管理条件的小区。主要包含两类，一类是由城中村、老街巷、私房集中区逐步发展、自然形成；一类是原公有住房按房改政策出售后失管、失养形成。

从小区建成年限、居住面积、居住人群、小区环境及服务模式看，主要是体现为“老、旧、散、乱、贫”的特点。这些区域市场化的物业服务企业不愿涉足，多以社区管理、居民自治、社区与单位共管等形式实行不稳定、不持续、简单粗放的管理。

（二）存在的主要困难

一是“老旧”问题突出。老旧小区建设年代早，规划设计滞后，基础设施差，“老旧”问题突出。一是基础设施薄弱。如道路破损、地下管网破旧、下水道及化粪池堵塞等，遇大雨、高温等极端天气，易出现内涝、断水等问题;二是配套设施匮乏。建设之初其设计理念滞后，小区绿化、康体、休闲、养老、物业等配套设施相对匮乏。因历史客观条件，物业企业管理老旧小区比新建小区难度更大、设施设备维护等管理成本更高，且盈利低微，导致老旧小区随时面临企业退管风险。

二是居民物管意识淡薄。业主花钱购买服务的物业管理意识较低。受福利分房时期“低租金、服务不收费、政府兜底补贴”等住房观念的长期影响，老旧住宅区居民难以接受“自己花钱买服务”的物管模式。据统计，全市仅有少部分老旧住宅区启动了物业收费，且收费标准低，收费率低，大多数收支失衡，入不敷出，难以维持物业管理工作的正常运转。

三是居民自治管理水平落后。老旧小区因物业区域划分不明确、居民对自己的居住环境缺乏自我管理意识，导致业主共同决议难以形成，业委会组建率偏低。即使正常运行的业委会也普遍存在成立程序不规范、业主共同决定制度未得到有效贯彻执行等一系列问题，最终导致老旧小区管理难上加难。

二、前期主要做法

（一）完善制度体系，提供政策文件支撑。武汉市始终把党的全面领导贯穿物业管理全过程，不断强化党对物业服务的思想引领、组织引领、工作引领，鼓励物业企业接管老旧小区，推进物业服务融入基层社会治理。一是相继制发党建引领小区治理、物业行业党建、“红色物业”拓面提质、老旧小区物业服务高质高效可持续发展、街道物业管理联席会议制度、优秀自管小区评选奖励、物业企业接管老旧小区考评奖励等10多个文件，从加强顶层设计、推进小区治理、规范行业党建、提升小区物业服务水平等方面，积极构建物业服务融入基层治理制度体系，为小区治理和物业服务高质高效可持续发展提供政策支撑。二是指导行业协会制发《武汉市住宅物业服务等级标准》，明确不同等级标准需提供的服务内容，指导物业企业对照标准完善服务措施，规范服务行为，提升服务能力和水平，促进构建物业行业形成诚信服务、质价相符的良好市场环境。

（二）坚持分类施策，推动形成老旧小区物业服务长效机制。着眼补齐老旧小区物业服务短板，联合市委组织部制发《全市党建引领老旧小区物业服务高质高效可持续发展的实施意见》，明确自2021年起，用5年时间，分类提升全市老旧小区物业服务质量，推动老旧小区物业服务由“公益性、保障性”向“市场化、专业化”转变，由“低水平、保基本”向“高质量、可持续”发展，逐步实现老旧小区专业物业服务全覆盖；制发《武汉市物业服务企业接管老旧小区考评奖励办法(试行)》，明确老旧小区考评、奖励标准，推动建立物业企业接管老旧小区考评奖励机制，引导鼓励各区依托街道、立足社区，结合老旧小区改造、城市更新等工作，按照“一区一策”方式，因地制宜，创新推进老旧小区物业服务转型升级。江岸区实现公开招标、连片管理、政府补贴与市场化运营相结合，探索政府、企业、居民共同参与的物业服务新模式。江汉区由金融街集团与深圳市万物云城空间运营管理有限公司共同投资设立江汉城市资源经营管理有限公司，将辖区街道的老旧小区统一交由江汉城资公司和中实物业提供专业化服务，打造“街区+社区+小区”全域治理新模式。汉阳区按照集约管理、规模经营的思路，将老旧小区划分片区，由两家区属红色物业企业分片托管。青山区采取“能进则进”“以整带散”“集合捆绑”等方式，推动街道与物业企业签订框架协议，逐步进驻老旧小区开展服务。洪山区依托区属公益性物业企业洪投物业和市场化物业企业，通过与街道签订框架合作协议模式，以街道为单位整体接管老旧小区。蔡甸区出台《优秀自管小区评选奖励办法（试行)》，对辖区内业主自管老旧小区进行年度考核评比，落实奖补措施，推动专业化物业企业进驻老旧小区。

（三）坚持以“红”带“专”，提升老旧小区服务水平。一是实施“物业牵手”行动，发挥“红色物业”企业党建、专业、人才、资源、管理“五大优势”，组织物业企业指导帮扶自管小区提升服务水平，推动小区物业服务逐步从有向优迈进。二是开展“星级企业”评选，每两年在全市组织开展一次“红色物业星级企业”评选，将物业企业接管老旧小区作为星级企业评选的资格条件，充分发挥“红色物业星级企业”党组织引领力强、行业带动力强、社会影响力强的特点，以点带面，推动物业企业规范服务行为，履行社会责任，融入社会治理。三是组织“美好家园”创建，引导形成物业企业争先创优的良好氛围，提升物业服务水平的同时,充分发挥小区居民主体作用，参与小区共同事项，推动构建党委领导、政府组织、居民参与、企业服务的物业管理新格局，建成一批服务优良、管理规范、环境宜居、特点鲜明、群众满意的“美好家园”小区。

（四）坚持激发业主自治活力，推进美好家园建设。强化党对业委会的领导，联合市委组织部、市民政局先后制发《关于加强党建引领 打造“红色业委会”的若干意见》《关于加强党建引领推进“红色业委会”建设的若干措施》，全面加强党建引领下的业主自治工作，强化对业委会人选的资格把关，推荐符合条件的社区“两委”成员、居民党员等以业主身份带头参选小区业委会，带头遵守小区公约和业主公约，积极参与小区治理。要求在有正式党员的业委会中成立党的工作小组，接受小区党组织领导，执行上级党组织决定，推动业委会有效履职。畅通业主表决渠道，搭建业主共同决策平台，为有效解决业主大会召开难、表决难、维修资金使用难等问题提供信息化新路径。加强业委会培训指导，组织专家团队，制定培训方案，构建线上线下相结合，集中培训与自主学习相结合的立体化培训模式，提升业委会履职能力。

三、下一步工作思路

下一步，我市将继续深入贯彻落实省委、市委关于持续推进党建引领基层社会治理有关精神，以问题为导向，持续深化拓展“红色物业”，加强和改进党对物业工作的领导，推动物业企业规范发展，分类提升老旧小区物业服务质量，促进物业服务融入基层社会治理。一是提升治理能力。系统集成推进“红色物业”经验，强化党建引领老旧小区物业服务提质增效。充分运用共同缔造理念，积极调动社区社会组织、社区工作服务机构、社区志愿者、下沉党员等各方主体共同参与小区治理，推动形成长效化物业管理模式。二是创新服务模式。开展“共同缔造理念下物业服务模式创新研究”，指导老旧小区因地制宜采取“红色物业”托管、专业化物业捆绑打包接管、探索“酬金制”“信托制”等物业管理模式，分类推进老旧小区物业全覆盖。三是强化宣传引导。多渠道、多形式、多角度持续开展宣传活动，引导老旧小区居民树立物业服务消费意识，自主选择适合本小区实际的物业管理模式，助推小区长效管理。推介典型案例和经验做法，指导老旧小区的专业化物业企业提高服务水平。

再次感谢您对物业管理工作的关心和支持，希望继续对我们的工作提出宝贵意见和建议。

武汉市住房和城市更新局

2024年7月12日