武汉市住房和城市更新局

“胶囊房”为何屡禁不止？

归元寺路南延线何时完工？

车位“只售不租”合理吗？

危旧房合作化改造的具体流程有哪些？

2024年《行风连线》第47期，有请

——武汉市住房和城市更新局

履职强担当

武汉市住房和城市更新局

党组成员、副局长

谢平

今年6月6日，市住房和城市更新局正式挂牌运转。作为机构改革中产生的新部门，我们肩负房地产开发、住房保障、城市更新、市政基础设施建设等职能职责。我们深感责任重大、使命光荣，迅速展开各项工作。

稳定房地产市场。稳妥实施房地产长效机制，接续出台支持政策，调整住房限制性措施，开展住房“以旧换新”，举办房交会，住房成交量稳步上升，市场预期和信心逐步恢复。

探索房地产新模式。聚焦三个“200万人”分类激活需求端、供给端。一是 200万老旧小区居民的改造需求，持续推进老旧小区改造，今年完工176个，累计完工1906个，惠及居民近67 万户。实施危旧房合作化改造，目前青山21街坊、湖北大学试点取得较好成效，38个小区申请改造，惠及居民5837户。二是200万老年人的居住环境改造需求，我们在150个试点小区推进适老化改造，为老人加装防滑、智能、易用设施，已签约改造 5083 户。持续推进适老住房建设，第一批拟建设适老住房项目8个。三是200 万新市民、青年人的住房需求，我们建设青年社区、人才社区，之寓未来二期等9个青年社区建成投入使用，今年交付 2000套以上。上线运行安居链平台，入住项目435个，注册用户突破11 万人，有效促进供需对接。

完善住房保障体系。在东湖高新和汉阳区开展配售性保障性住房建设试点，实施城中村改造，已签约2.89万户，开工安置房 5.5万套。持续加大房源筹供给，累计筹建保障性租赁住房19.38万套，市场化租赁住房15万套。加快推进行业立法,《武汉市住房租赁条例》今年9月正式施行，成为全国首部副省级城市住房租赁地方立法。多渠道保障、租购并举的住房制度正在加快建立。

改善人居环境。修订《武汉市物业管理条例》，完善《武汉市住宅物业服务等级标准》，推动建立住宅小区物业服务质价相符的市场机制。实施住宅小区物业服务质量考评，公布“红黑榜”，全市物业服务质量整体满意率逐年上升。推动老旧小区加装电梯，引入“红色物业”，提升老旧小区居住环境。

加快城市更新。成功入选国家城市更新示范城市，争取到国家政策和资金，建立城市更新项目库，探索制定房屋体检、养老金、保险三项制度，加快推进地下管网等城市更新项目。积极推进历史文化街区保护与利用，昙华林、保元里、巴公房子、民众乐园等一批特色里份和历史建筑重焕新生。

提升城市功能。交通路网持续完善，建成武汉新城高新三路、高新八路、光谷二路3条骨架道路，形成“六横四纵”骨架路网体系。年底前开通前川线二期等3条地铁线，建成10 条骨干道路，完成3处路网节点改造、50公里慢行交通设施提升，畅通100条微循环道路、20条断头路，加快13 条进出城通道建设。统筹推进架空线入地、箱柜整治、多杆合一，保障城市安全运行。大力实施武汉关阳台、汉正阳台建设，打造一批城市亮点。新增综合管廊11.21公里、海绵城市42.86平方公里，城市韧性不断增强。

强化“问题导向” 深入调查研究

记者探访：熊先生家住关东街道南湖社区，前段时间他发现，小区内的多家房屋被改建成“胶囊房”对外出租。

这些“胶囊房”改变了原住房的结构，且居住人员多且复杂，存在火灾、治安等隐患。为此，熊先生曾向房屋所在地的物业及社区反映过该问题，得到的回复是“管不了”。

今年9月1日，《武汉市住房租赁条例》正式实施，这是湖北首部为完全适应租赁市场新情况、新问题的地方性法规，对住房租赁市场的出租与承租、经营与服务、培育与监督等各方面进行全方位规范。了解到这一《条例》后，熊先生希望，有关部门按照规定严格执法。

记者梳理发现，“胶囊房”问题在全市各区普遍存在，且屡禁不止。一方面，“胶囊房”可以将房屋租赁利益最大化，让房东、二房东增加近一倍的收益；另一方面，“胶囊房”的租客多为刚参加工作的年轻人、高校学生、外来务工人员等群体，迫于经济压力只能租住价格低廉的房屋。“刚需”环境下，“胶囊房”拥有了自己的稳定客源，包含需求双方的市场困局该如何破局？

徐磊

武汉市住房和城市更新局

房屋租赁管理处处长

“胶囊房”问题一直存在，主要是有些房东受利益驱动，助长了不法行为的发生；再就是年轻群体，自身安全及维权意识相对薄弱，租赁存在问题的房源，造成市场供需错配，继而导致“胶囊房”现象依然存在。

《武汉市住房租赁条例》是全国副省级城市首部规范和发展住房租赁市场的地方性法规，对住房租房市场内出租与承租等作出明确规定。就住房租赁问题而言，过去是以政府规范性文件的形式来，现在上升到立法层面。对于广大业主来说，如何合规的出租自己的房屋，有了法律的界定。

按照相关规定，自2022年起，我市将违规出租的行政处罚赋权给街道，减少了执法层级，在街道发现问题直接整改，不整改的进行处罚，缩短了执法过程。关于熊先生反映的街道回复称“管不了”的问题，节目过后我们将联系街道调查核实。我们要督促其及时了解整改情况，若存在不到位的，要立马启动相关执法工作。

肖蕾

武汉市住房和城市更新局

物业管理处处长

省、市的《物业管理条例》对物业区域内的禁止行为都作出了明确规定，像短片中反映的“胶囊房”就属于典型的违规出租问题，物业企业有巡查、发现、劝阻、报告的职责和义务。

往往“胶囊房”的建设都跟前期的装饰装修活动紧密相连，《条例》规定，业主或者使用人在装饰装修房屋时，物业企业应当向业主和使用人反馈相关禁止行为和注意事项，让其严格按照有关规定执行。如果装饰装修行为中存在违规行为，物业企业有职责和义务向相关街道和部门报告，同时向业委员会或业主报告。

我们在各小区建立了“双评议”的工作机制，各单元楼栋口都有二维码，业主可以扫码及时反映问题。这些问题是直接反馈到住更部门，我们再根据职责将问题分配到相关部门去执行。

短片中物业进行了提醒和报告，可能效果不好。作为主管部门，对群租房较多的区域，要加强督查、巡查工作，压实物业企业的责任，发现问题及时上报。同时，依托“双评议”机制，跟踪问题处理进展和结果，并及时反馈。

专家点评

华中师范大学

社会福利研究中心主任、教授

梅志罡

“胶囊房”问题，是城市快速发展过程中出现的新问题。随着住房制度的改革，市场上对住房租赁需求越来越旺盛，在这一背景下，“胶囊房”有其客观需求，但“胶囊房”确实存在大量安全隐患。

正因为如此，整治“胶囊房”非常重要，要明确执行过程。居民、物业企业是知情方与责任方，有及时反映问题的权利。当问题被反映后，相关部门如何认定“胶囊房”、如何执法？要通过相关程序进行有效认定，要求房屋产权人主动整改。如果整改不到位，基层执法机构要及时主动执法；如果仍没有达到整改效果，我认为上级职能部门要积极行动起来，根据相关法律法规，进行有效处置。相信通过全方位联合执法，“胶囊房”才能被有效遏制，才能建立良性的住房市场，满足群众住房需求和安全需求。

“胶囊房”之所以存在，跟年轻人、外来务工人员的需求紧密相关。想要从根本上治理“胶囊房”，在城市住房建设过程中，租赁房、保障房的建设要快速跟上，覆盖外来务工人员等群体，满足其住房需求。

相信通过疏堵结合的方式，加快住房市场需求端和供给端的发展，进而有效遏制“胶囊房”。

李跃

武汉市住房和城市更新局

住房保障管理处

（人才保障处）处长

梅教授提及治理“胶囊房”要疏堵结合，实际上，我们在培育保障性租赁房方面做了很多工作。自2021年起，面向新市民、外来务工人员等群体，我们开放了保障性租赁住房，以低于市场价15%的租金，来保障他们的住房需求。目前，我们每年持续通过多种方式筹集房源，今年有5.1万套房源，明年预计达5.4万套。

针对这类群体，近年来我们出台了系列支持政策，如毕业6年内的大学生，在武汉就业创业正常缴纳社保的，可享受更高7折租房的优惠。如应届硕士毕业生、博士毕业生可免一年或两年的租金等。

谢平

武汉市住房和城市更新局

党组成员、副局长

我局正在打造“安居供应链平台”，相当于住房“淘宝网”，提供政策查询、精准找房、适老化改造、融资、采购等服务。市民可通过手机APP操作，完成租房、买房及适老化改造申请等流程。目前平台注册用户已超过11万人，我们将加强宣传，吸引更多用户注册，满足市民需求。

针对上述问题，节目过后，

武汉市住房和城市更新局调查回复称：

经查，2024年9月9日我局收到熊先生关于南湖社区存在“胶囊房”投诉件，同日我局将相关信息转办东湖高新区局调查核实。9月14日，经东湖高新区局实地核查，南湖社区2栋一单元*02、2栋二单元*01室存在违规改造出租行为，东湖高新区局当即对房东下达整改通知书，督促其5个日内限期整改。9月25日，东湖高新区局工作人员上门复核，该房屋业主未自行整改，东高区相关部门组织联合执法将房屋内违规改造房屋进行拆除，并将执法结果回告熊先生。同时，我局将联合东高区局指导街道结合群众反映的其他情况对该小区房屋出租情况开展巡查检查，对涉嫌“胶囊房”行为坚决打击，并将调查处置情况及时向当事人回复。

关于如何化解“胶囊房”“刚需”难题问题，我局将从以下三个方面入手化解问题。一是加大巡查检查力度。督促物业服务企业，切实履行巡查、发现、劝阻、报告职责，提高住宅小区物业服务巡查频率，尤其是房屋出租的重点、热点区域，相关物业服务企业应对小区内正在进行装修的房屋予以重点关注，将“胶囊房”消灭在改建状态。二是严格执法。区住更部门指导街道开展执法，对发现将房屋改造为“胶囊房”出租的行为坚决打击，发现一起拆除一起，并对涉案当事人违法行为依据《武汉市住房租赁条例》规定进行处理，保障租住人合法权益。三是加大政府保障力度，增加人才租赁房、保障性租赁住房供给。通过新建、改建、配建等方式多渠道筹集人才租赁房和保障性租赁住房，为市场提供品质良好、价格适中的优质租赁住房，满足青年人新市民租住需求。

听众网友在线提问

@曾先生：我是青山区海伦国际小区业主，小区延期交房，合同中约定了延期交房赔付费用，但开发商不予兑现；集中收房时，因开发商记错自己的手机号，导致未通知到位，希望减免因此延期收房两个月的物业费；验房时发现房屋有诸多问题无人整改。

武汉市住房和城市更新局

物业管理处处长

肖蕾

业主有义务要交物业费，但是交物业费并不能跟交房进行绑定。

关于交房时点，应该从具备交房条件时起算物业费，可能这位听众朋友得到通知的时间晚了一点，节目结束后我们会再做一些解释工作。

关于房屋保修问题，房屋交付以后属于房屋质量问题的由建设单位承担，日常提供服务是由物业服务企业负责。这些诉求都可以反映给物业服务企业，再由物业服务企业反映给建设单位，由建设单位通知施工单位履行保修责任。

武汉市住房和城市更新局

房地产开发管理处负责人

黄昊

房屋如果出现质量问题的话，保修应该是由开发企业来负责。在这个过程中，没有强制性的规定要求业主需要现在收房还是维修完成之后再收房，但是维修责任肯定是在开发企业。下一步，我们会会同区住更部门约谈海伦国际小区开发企业，督促其切实履行责任。

海伦国际三期是青山区的一个保交房项目，前期因为开发公司的资金链断裂，处于停工的状态，后来市区政府引进国有平台推进项目建设，所以今年海伦国际三期交付了。关于业主说的延期交付违约金的问题，我们会督促企业拿出一定资金，或者通过剩余房屋的销售回款来对业主进行赔付，目前正在组织。

针对上述问题，节目过后，

武汉市住房和城市更新局调查回复称：

经查，该项目由武汉市海颐房地产开发有限公司开发建设。经核实，投诉人购买该项目12号楼房屋于2024年7月9日完成竣工验收备案手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》中买受人地址，开发企业已于2024年7月10日通过EMS将《收楼通知书》寄送至该地址，该邮件已于2024年8月2日完成签收。

关于投诉人反映维保问题。经了解，投诉人于2024年10月2日前往项目现场进行验房并向物业公司提交维修清单。开发企业已收到投诉人报修单，但因开发企业与施工单位债务纠纷，资金困难，导致房屋售后工作积压单量较大，目前投诉人报修单处于排队处理中。我局已会同辖区住更部门督促开发企业尽快筹集资金，按照合同约定承担维修义务，做好沟通解释工作，妥善化解矛盾。

关于投诉人反映延期交付违约金赔偿的问题，开发企业反馈前期已与业主沟通协商，拟采用赠送车位使用权的方式抵偿相关款项，目前因车位划线尚未完成，故该方案尚未实施。我局已督促企业尽快多措并举优化赔付方案，满足购房人合理诉求。

@蒋先生：我住在汉阳区归元寺附近，想问问归元寺路南延线何时完工？

武汉市住房和城市更新局

重点工程建设管理处处长

韩伟

汉阳区归元寺路南延线道路工程，是归元寺片区的一条断头路，全长约259m，红线宽15m，道路等级为城市支路，设置双向两车道。目前归元寺路南延线涉及房屋征拆工作已完成，正在进行排水沟槽开挖施工和土方外运换填等施工。目前影响工程推进的因素是道路红线范围内10kv高压线路及自来水转压站迁改工作。在经过我局及汉阳区多次协调供电公司、自来水公司推进迁改工作后，目前迁改工作正在有序开展，预计2024年12月底可完工，达到通车条件。

@姚先生：长江新区阳逻江北雅苑小区业主反映：1.小区存在消防隐患。2.电梯厢内灯管损坏无人维修，电梯停放楼层不智能。3.小区公共收入和支出明细未公示。4.第一届业委会明年7月份任期结束，但是业委会签订的物业合同持续到10月份，咨询是否合理。

武汉市住房和城市更新局

物业管理处处长

肖蕾

针对小区的消防安全隐患，我们会加强督促。

关于公共收益，如果是由物业服务企业代管，应该每半年向小区业主进行公示，如果业主觉得物业没有公示支出明细，可以向区住更部门进行反映，我们来督促企业进行落实。

关于业委会到期相关问题，按规定业委会应提前60天报告街道，组织换届选举。在没有换届选举成功时，原来的业委会可以继续履职，业主也可以向所在地街道社区反映相关情况。详细情况我们会在节目结束后进行核实，再把问题落实到位。

针对上述问题，节目过后，

武汉市住房和城市更新局调查回复称：

经长江新区住建局核实，关于小区消防隐患问题，小区防火门闭门器等设施位于地下室且于物业公司进场前已经损坏，业委会与开发建设单位正在通过法律途径解决地下室产权归属，待确定归属后将由产权方进行维修；

关于电梯灯管损坏问题，物业公司正在采购阶段，预计将于11月2日维修处理；关于电梯停靠楼层不够智能问题，属于电梯产品设计问题，物业公司将与电梯维保单位做好电梯管理，发生故障及时处理；

关于公共收益公示问题，物业公司已每半年在小区公示栏公示相关收支情况，业主可前往现场查看；

关于业委会及合同期限问题，经查，小区业委会到期时间为2025年5月，物业服务合同到期时间为2025年11月，业委会到期对物业服务合同有效期限无直接影响。

@见微网友西西里：最近看到新闻报道武汉市青山区21街坊危旧房合作化改造，觉得很好，老百姓自己出钱可以住上新房，此举实属创新便民！想咨询危旧房合作化改造的具体流程？

武汉市住房和城市更新局

城市更新管理处

（历史文化名城保护处）处长

夏亮

目前我市危旧房合作化改造流程分为8个步骤，具体为①居民代表发起成立危旧房改造筹委会，收集改造意愿。②注册合作改造联合社。③申请规划用地条件，拟定改造方案。④组织居民签订改造协议。⑤通过带改造方案出让，完成土地供应。⑥市场主体承接土地，负责居民安置、项目开发建设，增建房源对外销售。⑦政府在收益范围内给予适当补助。金融机构提供贷款产品。⑧房屋建成后，居民完成回迁，联合社适时解散。

@见微网友噫吁嚱：我是旭辉千山凌云3期业主，小区三期还未完全交付就开始收停车费，每个月要1200元，物业还说车位不能出租。车位“只售不租”合理吗？

武汉市住房和城市更新局

房地产开发管理处负责人

黄昊

旭辉凌云三期项目由武汉辉恒置业有限公司开发建设，三期地下室于2024年8月14日完成竣工验收备案手续。

关于投诉人反映的车位租赁价格问题，经了解，该项目地下车位采取出让长期使用权及临停的方式供小区业主使用。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”及《中华人民共和国人民防空法》第五条“人民防空工程由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，开发企业采用上述方式供业主使用地下车位，不违反法律法规强制性规定。

关于停车位价格的问题，车位销售及租赁价格由市场调节，具体标准由经营者与受让人通过协议自行约定。我局已要求开发企业公示车位租（售）方案，保障业主知情权，对业主做好沟通解释，充分满足业主对停车位的合理使用需求。

@见微网友唐韵：我住江岸区卢沟桥路27号，是单位分的房子。目前房子还没进行房改，无法办理不动产登记手续，到底什么时候才能房改？

武汉市住房和城市更新局

住房保障管理处（人才保障处）处长

李跃

根据我市房改政策规定，公有住房产权单位和承租人达成一致后，由产权单位向同级房管部门提出房改申请，并提供申请报告、房屋权属证明、产权单位营业执照、法人身份证、产权单位委托书、房改评估报告、购房夫妻双人身份证、户口、结婚证（或离婚证）、住房情况查询信息证明及原房改批文、公有住房租约或租赁协议等资料。

如果所在企业改制，根据《关于进一步做好历史遗留问题房办证工作的意见》的通知（武自然资规发[2020]43号）规定“原项目建设单位改制或依法收购前，已建成入住的项目，改制或收购后主体不配合的，由区政府指导相关街道办事处，社区居民委员会或其他相关单位代为申请”。

据了解，二米厂已经改制。该房屋如需房改，可由改制企业托管单位代为申请，或由区政府指定街道办事处、社区居委会将其纳入历史遗留问题房办证范畴，代为申请。

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上线嘉宾：

武汉市住房和城市更新局党组成员、副局长：谢平

市住更局城市更新管理处（历史文化名城保护处）处长：夏亮

市住更局重点工程建设管理处处长：韩伟

市住更局住房保障管理处（人才保障处）处长：李跃

市住更局房地产开发管理处负责人：黄昊

市住更局房屋租赁管理处处长：徐磊

市住更局物业管理处处长：肖蕾

点评嘉宾：

华中师范大学社会福利研究中心主任、教授：梅志罡

主持人：

邓飞